关于《运城市盐湖区住宅专项维修资金管理暂行使用办法》公开征求意见的公告

　　为加强住宅专项维修资金的管理，建立健全“科学规范、公开透明、安全稳妥”的住宅专项维修资金监管体系，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常维修、使用，进一步发挥维修资金在支持城镇老旧小区改造、改善群众居住条件等方面的作用，根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》（晋政办发〔2023〕94号）山西省住房和城乡建设厅《关于进一步加强住宅专项维修资金监管工作的通知》(晋建房字〔2019〕175号)《关于住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知》（晋建房字〔2014〕279号）等文件精神，结合我区实际。初步制定《运城市盐湖区住宅专项维修资金管理暂行使用办法》。现征求社会各界意见，此次公开征求意见的时间为2024年3月4日至2024年3月22日，有关单位和各界人士如有修改意见和建议，请于2024年3月22日前将意见、建议以电子邮件形式，反馈至运城市盐湖区住建局。

 

运城市盐湖区住宅专项维修资金管理暂行使用办法

第一章  总 则

    第一条 为了加强对盐湖区住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和安全使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》（晋政办发〔2023〕94号）《关于住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知》（晋建房字〔2014〕279号）等有关法律、法规和规章规定，结合实际，制定本办法。

    第二条 盐湖区内商品住宅、非住宅(含经济适用住房、廉租住房等保障性住房)专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

    本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

    本办法所称申请人，是指依法申请使用维修资金的业主及接受业主委托组织实施维修和更新、改造的物业服务人、业主委员会、物业管理委员会等。

    第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

    本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

    第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督、公开透明的原则。

    第五条 区物业管理服务中心负责盐湖区住宅专项维修资金的日常管理工作，接受区财政局、区审计局对住宅专项维修资金管理期间的财务监督和审计监督工作。

    街道办事处（乡镇人民政府）负责协助所在地维修资金管理机构做好维修资金的使用审核等相关工作。

第二章  交 存

    第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金:

    (一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

    (二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

    第七条 商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为盐湖区住宅建筑安装工程每平方米造价的5%，首期住宅专项维修资金的交存标准为:多层住宅、非住宅为50元/平方米;高层住宅、非住宅为80元/平方米。

　　 本办法所称的多层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为六层以下(含六层)的建筑;高层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为七层以上(含七层)的建筑。区物业管理服务中心根据中心城区住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况,适时调整首期住宅专项维修资金的交存标准。

    第八条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

    第九条 业主大会成立前，商品住宅、非住宅的业主交存的住宅专项维修资金，由区物业管理服务中心代管，负责日常管理。

    区物业管理服务中心委托本市商业银行，作为盐湖区住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

    开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

    第十条 商品住宅、非住宅的业主应当在房屋买卖合同网签备案前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

    第十一条 商品住宅、非住宅的业主未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人,运城市住房保障和房地产服务中心不予办理房屋交易手续。

    第十二条 区物业管理服务中心应当出具由省财政厅统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

    第十三条 业主大会成立后，要求划转住宅专项维修资金的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，并同时对以下事项进行表决:

    (一) 住宅专项维修资金专户管理银行的选定;

    (二) 住宅专项维修资金使用和账目管理办法;

    (三) 选举并确定住宅专项维修资金管理责任人；

    (四) 应急维修授权协议书;

    (五) 区物业管理服务中心认为需要由业主大会确定的与住宅专项维修资金有关的其他事项。

    业主大会通过关于上述事项的决议后，业主委员会应当到选定的专户管理银行开立业主大会住宅专项维修资金专户。

    第十四条 业主委员会应当在业主大会通过划转决议之日起10个工作日内，到区物业管理服务中心申请办理住宅专项维修资金划转手续，并提交业主大会关于本办法第十三条所列事项的决议及专户管理银行开户证明。

    申请材料齐全的，区物业管理服务中心应当自受理之日起10个工作日内通知专户管理银行将该物业管理区域内的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会住宅专项维修资金专户、并将有关账目移交业主委员会。

    第十五条 划转住宅专项维修资金时，业主委员会应当与开户银行、区物业管理服务中心签订发生本细则第二十七条规定的紧急情况时，同意街道办事处（乡镇人民政府）组织代修并从维修工程涉及的业主交存的住宅专项维修资金中支付相应费用的授权协议书。

    第十六条 住宅专项维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的施工单位中;用于支付鉴定、造价咨询、工程监理、招投标、第三方审核等费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的鉴定、造价咨询、工程监理、招投标、第三方审核等单位账户中。

    业主委员会不得擅自变更开户银行，确需变更的，应当经业主大会决定，注销原银行专户，开立新专户，并报区物业管理服务中心备案。

    第十七条 业主分户账中住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，应当按照业主大会决定的续交方案及时续交住宅专项维修资金。尚未成立业主大会的，续交的具体管理办法由区物业管理服务中心会同区财政部门制定。

第三章  使 用

    第十八条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

    第十九条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

    业主不交存住宅专项维修资金的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

    使用条件：专项维修资金列支范围业主或单位已将住宅专项维修资金足额归集到位，维修项目符合维修资金使用范围

    第二十条 住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括:

    (一) 屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

    (二) 楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿;

    (三) 地下室出现渗漏、积水的;

    (四) 楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值;

    (五) 增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变;

    (六) 外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的;

    (七) 公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的;

    (八) 公共区域门窗或窗纱普遍破损的;

    (九) 其它情况。

    第二十一条 住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括:

    (一) 电梯主要部件需要进行维修或更换的;

    (二) 二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的;

    (三) 避雷设施不满足安全要求的;

    (四) 配电设备部分电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的;

    (五) 消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的;

    (六) 楼内排水(排污)设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的;

    (七) 其他情况。

    第二十二条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊:

    商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

    业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。

    第二十三条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

    第二十四条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理:

    (一) 申请人编制维修资金使用方案，并在表决前提前15日通知业主，同时在物业管理区域显著位置公告。使用方案应当包括维修项目基本情况、费用预算、列支范围等；

    (二)维修资金使用方案应当经维修资金列支范围内专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并在物业管理区域显著位置公示7日；

    (三) 申请人持业主表决结果和使用方案等资料，报所在地街道办事处（乡镇人民政府）审核认定、现场查验同意后，向维修资金管理机构申请使用；

    (四) 区物业管理服务中心根据申请资料进行审核，审核同意后，在10个工作日内将维修资金划转至维修单位。

    第二十五条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理:

    (一) 依本办法第二十四条第（一）（二）项规定进行表决公示；

    (二)业主委员会对维修资金使用方案等有关资料进行审核，同意后报维修资金管理机构备案；

    （三）业主委员会向专户管理银行发出划转资金的通知，专户管理银行及时将资金划转至维修单位。

    第二十六条 为保证工程质量和住宅专项维修资金的合理使用，鼓励物业公司、相关业主、业主大会通过招投标选择施工单位，可以聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理,相关费用从住宅专项维修资金中列支。

    第二十七条 物业区域内发生危及房屋使用安全的以下紧急情况，可以应急使用住宅专项维修资金:

    (一)屋面防水损坏造成大面积严重渗漏，经街道办事处（乡镇人民政府）现场查验或者检测机构确认的;

    (二)电梯故障危及人身安全，经特种设备检测机构进行安全技术评价，确定为必须经过更新、重大修理或者改造才能修复的;

    (三)二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用，经街道办事处（乡镇人民政府）现场查验或者检测机构确认的;

    (四)楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全，经街道办事处（乡镇人民政府）现场查验或者房屋质量检测机构确认的;

    (五)消防系统出现功能障碍，消防设施检测机构出具检测不合格报告的;

    (六)发生严重危及房屋安全等其他紧急情况，房屋质量检测机构确认的。

    第二十八条 应急维修项目可不经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，直接申请使用维修资金。应急维修项目按照以下程序进行应急使用:

    (一)物业区域内发生需要应急使用住宅专项维修资金情况时，申请人在提出使用申请前应确认使用范围、维修方案、维修金额及施工单位。并由申请人在物业区域内的显著位置张贴《运城市盐湖区住宅专项维修资金应急维修项目情况公示》，公示期不少于3个工作日。

    (二)公示期满后，经街道办事处（乡镇人民政府)核实后，持《运城市盐湖区住宅专项维修资金应急使用申请表》向区物业管理服务中心申请应急使用住宅专项维修资金。

　　未聘用物业服务企业的，由业主委员会或者物管会提出使用申请，经街道办事处（乡镇人民政府）核实后，持《运城市盐湖区住宅专项维修资金应急使用申请表》向区物业管理服务中心申请应急使用住宅专项维修资金。

    (三)区物业管理服务中心接到申请后，立即组织人员审核，在接到申请后2个工作日内作出是否同意的决定。审核同意后向申请人或者维修单位、施工企业划转资金。首次拨付的资金不得超过工程预算金额的 60%。

    (四)应急维修由申请人组织实施。因业主委员会、物业服务企业相互推诿造成无法实施应急维修，影响业主正常生活的，由小区属地街道办事处（乡镇人民政府）组织代修，双方协商决定。

    (五)涉及维修一般金额的，申请单位应通过工程造价审核方式确定维修工程金额，申请人应通过竞争性谈判、比选或其他方式确定具有相应资质的施工单位，并可委托具有相应资质的监理单位实施监理。参与比选的维修施工单位应不少于3家，比选应当有业主代表全程参与监督。

    涉及维修金额较大的，申请人需通过招投标的形式确定具有相应资质的维修施工单位。开标和评标，应当有业主代表全程参与监督。

    (六)维修竣工后，由申请人或者代修人组织相关业主、业主委员会或街道办事处（乡镇人民政府）、物业服务企业、检测机构对维修工程进行验收。聘请工程造价、招标等第三方机构的相关费用计入当次应急维修成本。

    (七)维修工程验收合格后，申请人或者组织代修人应将应急维修工程验收意见、审价结果、工程实际使用住宅专项维修资金总额及《运城市盐湖区维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》等在物业区域内显著位置进行公示，公示不少于10个工作日。

    (八)维修工程验收公示后，申请人持验收报告、审价报告、《运城市盐湖区住宅专项维修资金应急尾款使用申请表》等资料申请拨付至应急维修费用的90%。

    (九)施工企业、维修单位对实施的工程依法承担质量保证责任，保修期内出现质量问题的，应当依法免费及时修复。

    (十)本次应急维修项目维修费用的10%作为质量保证金，在应急维修项目保修期满后按规定拨付。

    第二十九条 应急使用住宅专项维修资金的费用，由相关产权人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。应分摊业主尚未交纳专项维修资金的，应立即补交其住宅专项维修资金或分摊其相应的维修费用。不交纳无法使用维修资金。拒不交纳的，由业主委员会或相关业主依法追收。

    发生紧急情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，街道办事处（乡镇人民政府）可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

    第三十条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

    (一) 依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

    (二) 依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

    (三) 应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

    (四) 根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第四章  保值增值

    第三十一条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

    利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

    维修资金划转业主大会管理后，利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意;未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

    禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

    第三十二条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:

    (一) 住宅专项维修资金的存储利息;

    (二) 利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;

    (三) 利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外;

    (四) 住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第五章  监督管理

    第三十三条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

    受让人应当持住宅专项维修资金变更申请表、房屋权属证书、身份证等到区物业管理服务中心办理分户账更名手续。

    第三十四条 房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金:

    房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

    (二) 售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

    第三十五条 区物业管理服务中心及业主委员会应当每年公布一次维修资金交存、使用、增值收益等情况，并接受业主查询。业主对维修资金公布和查询结果有异议的，可以申请复核，区物业管理服务中心应当自收到申请5日内予以书面答复。

    第三十六条 专户管理银行、业主大会专户管理银行应当每年至少一次向区物业管理服务中心、业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

    区物业管理服务中心、业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

    专户管理银行、业主大会专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

    第三十七条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受区审计主管部门专项审计,审计报告及时上报。

    第三十八条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。

    区财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

    第三十九条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受区财政部门的监督检查。

第六章  法律责任

    第四十条 开发建设单位违反本办法第十一条规定将房屋交付买受人的，按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)和《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》（晋政办发〔2023〕94号）有关规定予以处理。

    开发建设单位未按本办法第二十三条规定分摊维修、更新和改造费用的，按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)和《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》（晋政办发〔2023〕94号）有关规定予以处理。

    第四十一条 违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》（晋政办发[2023]94号）的规定予以处理。

    第四十二条 违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》有关规定追究法律责任。

    第四十三条 本办法实施前，开发建设单位已代收但未交存至维修资金专户的、业主已办理房屋入住手续但未交存维修资金的，应当按照原规定交存至维修资金专户中。

第七章  附 则

    第四十四条 本办法自印发之日起施行，有效期2年。